Taxe foncière d’un local commercial : qui paie, bailleur ou locataire ?

Chaque automne, l’avis de taxe foncière arrive chez le propriétaire des murs. Pour un local commercial loué, la question revient : qui doit la payer ? La réponse dépend du bail.

Le principe : le propriétaire est redevable

La taxe foncière sur les propriétés bâties est due par le propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition. C’est lui que l’administration fiscale poursuit, quoi qu’il ait convenu avec son locataire.

L’exception : la refacturation prévue au bail

Dans un bail commercial, les parties peuvent convenir que le locataire remboursera la taxe foncière au propriétaire. Depuis la loi Pinel de 2014, trois conditions doivent être réunies :

1. le bail comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition (article L145-40-2 du Code de commerce) ;
2. la taxe foncière y figure expressément à la charge du locataire ;
3. le propriétaire justifie le montant refacturé, avis d’imposition à l’appui.

La taxe foncière fait partie des impôts que le bailleur peut refacturer : l’article R145-35 du Code de commerce l’excepte expressément de la liste des impôts non imputables au locataire. Sans clause, elle reste à la charge du propriétaire.

Et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ?

La TEOM figure sur le même avis que la taxe foncière. Elle correspond à un service dont bénéficie l’occupant et peut elle aussi être refacturée si le bail le prévoit.

Ce que le locataire ne paie jamais à la place du bailleur

La cotisation foncière des entreprises (CFE) est due par l’entreprise qui exploite le local : c’est un impôt du locataire, pas du propriétaire. À l’inverse, la contribution économique territoriale due par le bailleur au titre de sa propre activité ne peut pas être refacturée.

Le calcul en pratique

• Prorata temporis : si le bail commence ou se termine en cours d’année, la refacturation se fait en général au prorata de la durée d’occupation, selon les termes du bail.
• Immeuble à plusieurs locataires : la taxe est répartie selon la clé prévue dans chaque bail (surface, tantièmes). La part des locaux vacants reste à la charge du propriétaire.
• TVA : lorsque le loyer est soumis à la TVA, la taxe refacturée suit en principe le même régime, comme un complément de loyer.

Le bail est ancien : que faire ?

Pour un bail conclu avant la réforme et non renouvelé depuis, la clause existante s’applique, mais elle est interprétée strictement : une formule vague peut être contestée. Au renouvellement, le bail devra comporter l’inventaire exigé par la loi. C’est le moment de vérifier la clause.

Une taxe foncière trop élevée ?

Même refacturée, une taxe foncière excessive pèse sur le coût d’occupation du locataire, et donc sur la valeur locative de vos murs. La base d’imposition des locaux professionnels dépend d’une catégorie, d’une surface pondérée et d’un secteur d’évaluation : une erreur sur l’un de ces éléments se répète chaque année. Optima Foncier, société de notre groupe, vérifie ces bases.

En résumé

Le propriétaire est redevable de la taxe foncière, mais il peut la refacturer au locataire commercial si le bail le prévoit précisément et s’il justifie le montant. Pour un suivi rigoureux de vos baux, découvrez notre gestion de locaux commerciaux à Tours et notre article sur les charges du bail commercial.