Assurance loyers impayés à Tours : garanties et prix

Notre contrat

MB Immobilier travaille avec le courtier en assurances Filhet-Allard. L’assurance loyers impayés que nous proposons s’applique sans franchise.

Le détail des garanties, des plafonds et des conditions d’éligibilité vous est communiqué sur simple demande. Les explications ci-dessous décrivent le fonctionnement général des garanties loyers impayés : chaque contrat a ses propres garanties, plafonds et exclusions.

1. Pourquoi assurer ses loyers ?

Pour un propriétaire bailleur, un impayé ne se résume pas aux loyers manquants. Pendant toute la procédure, il faut continuer à payer les échéances de crédit, la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables et l’assurance de l’immeuble. S’y ajoutent les frais de commissaire de justice et d’avocat, puis, parfois, la remise en état du logement.

Or une procédure judiciaire jusqu’à la reprise du logement prend en général de nombreux mois, et aucune expulsion ne peut être exécutée pendant la trêve hivernale, du 1^er novembre au 31 mars. La GLI sert à lisser ce risque : vous payez une prime connue à l’avance, et l’assureur indemnise les loyers impayés dans les limites du contrat.

Aucune assurance ne remplace une bonne sélection du locataire ni un suivi rigoureux des paiements. La GLI est un filet de sécurité, pas une garantie de rentabilité.

2. Comment fonctionne la garantie loyers impayés ?

La GLI est un contrat souscrit par le propriétaire, directement auprès d’un assureur ou par l’intermédiaire de son administrateur de biens lorsque celui-ci propose un contrat groupe. Le principe est le même partout :

Avant la signature du bail, le dossier du locataire est vérifié selon les critères fixés par l’assureur : ressources, nature du contrat de travail, pièces justificatives.
Pendant la location, la prime est payée, généralement prélevée sur les loyers encaissés.
En cas d’impayé, le propriétaire ou son gestionnaire relance le locataire, puis déclare le sinistre dans le délai prévu au contrat, avec les pièces demandées.
L’assureur indemnise les loyers et charges impayés selon les conditions du contrat, et prend généralement en charge la procédure de recouvrement contre le locataire.

Le respect des délais de déclaration et des critères de sélection est déterminant : un dossier incomplet ou une déclaration tardive peut entraîner un refus d’indemnisation.

3. Quelles garanties peuvent être incluses ?

Selon les contrats, on retrouve tout ou partie des garanties suivantes :

Garantie	Ce qu’elle couvre en général	Points à vérifier dans le contrat
Loyers impayés	Loyers et charges impayés jusqu’à un plafond global	Montant du plafond, durée d’indemnisation, franchise éventuelle, loyer maximal assurable
Frais de contentieux	Commissaire de justice, avocat, procédure d’expulsion	Frais pris en charge et plafond
Protection juridique	Litiges avec le locataire liés au bail, au-delà des impayés	Litiges couverts, seuil d’intervention, plafond
Dégradations immobilières	Dégâts constatés au départ du locataire, au-delà du dépôt de garantie	Plafond, vétusté déduite, comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie
Départ prématuré	Perte de loyers si le locataire part sans préavis ou décède, selon les contrats	Conditions et durée

Exclusions fréquentes : impayés antérieurs à la souscription, locataire ne respectant pas les critères au jour de la signature du bail, déclaration hors délai, logement non décent, bail non conforme, colocation sans clause adaptée. Lisez toujours la notice et le document d’information normalisé (IPID) avant de souscrire.

4. Quelles conditions pour assurer un locataire ?

Chaque assureur fixe ses critères d’éligibilité. On retrouve le plus souvent :

un taux d’effort maximal : le loyer charges comprises ne doit pas dépasser une certaine part des revenus nets du locataire, souvent de l’ordre d’un tiers, parfois plus ou moins selon le contrat ;
une situation professionnelle stable : CDI hors période d’essai, fonctionnaire, retraité, profession libérale ou indépendant avec un historique de revenus ;
des règles particulières pour les étudiants, les CDD, les intérimaires et la colocation, souvent avec un garant ou des ressources minimales ;
des justificatifs complets et vérifiés, dans les limites de la liste réglementaire des pièces que le bailleur peut demander.

Le bien lui-même doit être un logement décent, loué à titre de résidence principale avec un bail conforme. En tant que gestionnaire, nous vérifions que le dossier respecte les critères avant la signature : c’est la condition pour que la garantie joue.

5. Combien coûte une assurance loyers impayés ?

La prime est le plus souvent exprimée en pourcentage des sommes encaissées (loyer et charges). Sur le marché, les offres grand public se situent généralement entre 2 % et 4 % du loyer charges comprises, avec des écarts importants selon :

l’étendue des garanties (dégradations, protection juridique, départ prématuré) ;
les plafonds d’indemnisation et l’existence d’une franchise ou d’un délai de carence ;
le mode de souscription : contrat individuel ou contrat groupe négocié par un administrateur de biens ;
le profil du logement et du locataire.

Pour un logement loué nu et déclaré au régime réel, la prime fait partie des charges déductibles des revenus fonciers. Le tarif du contrat que nous proposons figurera dans l’encadré en haut de page dès sa validation : nous ne l’annonçons pas avant.

6. Peut-on prendre une GLI quand le locataire est déjà en place ?

C’est possible avec certains contrats, mais sous conditions : le locataire doit en général être à jour de ses loyers depuis plusieurs mois et satisfaire, au moment de la souscription, aux critères de l’assureur. Les impayés déjà constatés ne sont jamais couverts. Si votre bien est déjà loué, nous vérifions avec vous si le contrat accepte la souscription en cours de bail et quelles pièces fournir.

7. GLI et caution : quelles règles ?

Pour un logement loué vide ou meublé à titre de résidence principale, la loi interdit en principe au bailleur de cumuler une assurance contre les impayés et une caution (un garant) :

Bailleur personne physique : s’il a souscrit une assurance loyers impayés, il ne peut demander une caution que si le locataire est étudiant ou apprenti.
Bailleur personne morale (une SCI, par exemple) : il ne peut pas demander de caution à un étudiant boursier de l’enseignement supérieur. Cette règle ne s’applique pas à une SCI familiale constituée entre parents et alliés jusqu’au 4^e degré.
Une caution exigée en violation de cette règle est nulle : le bailleur ne pourrait pas s’en prévaloir en cas d’impayé.

La garantie Visale d’Action Logement, gratuite, est une forme de caution : elle obéit aux mêmes règles de non-cumul. Pour choisir entre ces solutions, lisez notre article GLI ou caution : comment choisir ?

8. Comment MB Immobilier accompagne les propriétaires

Dans le cadre de la gestion locative de votre logement, nous assurons les étapes dont dépend l’efficacité d’une garantie :

vérification du dossier du locataire au regard des critères de l’assureur, avant la signature du bail ;
suivi mensuel des encaissements et relance dès le premier retard ;
constitution et déclaration du dossier de sinistre dans les délais ;
coordination avec l’assureur, le commissaire de justice et, le cas échéant, l’avocat ;
état des lieux de sortie contradictoire et chiffrage des dégradations.

À ne pas confondre : la garantie financière SO.CA.F de MB Immobilier protège les fonds que nous détenons pour le compte de nos clients. Ce n’est pas une assurance loyers impayés.

Et pour un local commercial ou un entrepôt ?

Les garanties loyers impayés décrites ici concernent les baux d’habitation. Elles ne s’appliquent pas automatiquement à un bail commercial, à des bureaux ou à un entrepôt. Pour un local professionnel, la sécurité repose surtout sur la solidité du locataire et sur les garanties prévues au bail : dépôt de garantie, garantie à première demande ou caution bancaire, cautionnement d’un dirigeant. Voir notre page gestion de locaux professionnels.

Questions fréquentes sur l’assurance loyers impayés

La garantie loyers impayés est-elle obligatoire ?

Non. C’est un choix du propriétaire. Elle est particulièrement utile quand le loyer finance un crédit ou quand le propriétaire ne peut pas supporter plusieurs mois sans revenus locatifs.

Combien de temps faut-il pour être indemnisé ?

Cela dépend du contrat : délai de déclaration, éventuel délai de carence, pièces à fournir. Les conditions exactes figureront dans l’encadré de cette page après validation.

Puis-je demander un garant si je prends une GLI ?

Pour un bailleur personne physique, seulement si le locataire est étudiant ou apprenti. Une caution demandée en dehors de ce cas est nulle.

La GLI couvre-t-elle les dégradations ?

Certains contrats incluent une garantie dégradations, au-delà du dépôt de garantie et dans la limite d’un plafond, vétusté déduite. Vérifiez ce point dans la notice.

La prime est-elle déductible des impôts ?

Pour un logement loué nu et déclaré au régime réel des revenus fonciers, oui. En micro-foncier, l’abattement forfaitaire couvre déjà toutes les charges. Pour un meublé, votre expert-comptable vous indiquera le traitement adapté.

Que faire si mon locataire ne paie plus et que je n’ai pas de GLI ?

Agir vite : relance, mise en demeure, puis commandement de payer par commissaire de justice. Lire que faire lorsqu’un locataire ne paie plus son loyer.

Assurance loyers impayés à Tours et en Indre-et-Loire