Bureaux
Gestion locative de bureaux à Tours
Plateau loué à une entreprise, cabinet médical ou d’avocats, immeuble partagé entre plusieurs sociétés : la gestion de bureaux mêle droit des baux, répartition de charges et obligations techniques propres aux bâtiments tertiaires.
Bail commercial ou bail professionnel ?
Le choix du bail dépend de l’activité du locataire. Une société commerciale qui installe ses bureaux relève en principe du bail commercial ; un médecin, un architecte ou un expert-comptable relève du bail professionnel, sauf si les parties choisissent volontairement le statut des baux commerciaux. Les conséquences sont importantes :
- Bail professionnel : 6 ans minimum, le locataire peut partir à tout moment avec six mois de préavis, pas de droit au renouvellement ni d’indemnité d’éviction.
- Bail commercial : 9 ans minimum, sortie en principe triennale, droit au renouvellement. Pour des locaux à usage exclusif de bureaux, le bail peut écarter la faculté de résiliation triennale.
Nous vérifions que le bail en place correspond à la situation réelle, et proposons, pour une nouvelle location, la forme la plus adaptée en lien avec votre conseil juridique.
Indexation : l’ILAT pour les activités tertiaires
Pour les bureaux et les activités libérales, l’indice de référence est généralement l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), publié chaque trimestre par l’Insee. Nous contrôlons l’indice de base, le trimestre de référence et la date d’application prévus au bail, et nous appliquons l’indexation chaque année.
Immeubles multi-locataires : la répartition des charges
Dans un immeuble de bureaux occupé par plusieurs entreprises, chaque dépense commune (entretien, nettoyage, ascenseur, chauffage, contrats de maintenance, assurance de l’immeuble) doit être répartie selon une clé définie dans les baux, souvent les tantièmes ou la surface. Les charges des locaux vacants restent à la charge du propriétaire et ne peuvent pas être reportées sur les autres locataires. Nous tenons une comptabilité par immeuble et par lot qui permet de justifier chaque régularisation.
Les obligations propres aux bâtiments tertiaires
Le dispositif « éco énergie tertiaire »
Les bâtiments ou ensembles accueillant au moins 1 000 m² de surfaces tertiaires sont soumis à une obligation de réduction progressive de leur consommation d’énergie (dite « décret tertiaire »), avec une déclaration annuelle des consommations sur la plateforme publique OPERAT. Propriétaire et locataires se partagent ces obligations : nous vous aidons à organiser la collecte des données et à savoir qui déclare quoi.
Sécurité et accessibilité
Selon leur usage, des bureaux recevant du public peuvent relever de la réglementation des établissements recevant du public (ERP) : accessibilité aux personnes handicapées, sécurité incendie, registre de sécurité. Nous identifions avec vous la répartition de ces obligations entre bailleur et preneur au regard du bail.
Taxe foncière des bureaux
La taxe foncière est due par le propriétaire ; elle peut être refacturée au locataire si le bail le prévoit dans son inventaire des charges, impôts et taxes. Pour des bureaux, sa base dépend de la catégorie et de la surface retenues par l’administration. Une base erronée se répercute chaque année : notre groupe dispose d’une société spécialisée dans sa vérification, Optima Foncier.
Relouer un plateau de bureaux
La vacance coûte cher en immobilier tertiaire : charges, taxe foncière et assurance continuent de courir. Avant chaque départ, nous préparons la relocation : état des lieux de sortie, remise en état, positionnement du loyer, éventuelles mesures d’accompagnement (franchise, travaux d’aménagement), en vous présentant les options et leur coût.
Questions fréquentes
Mon locataire de bureaux peut-il partir avant la fin du bail ?
En bail professionnel, oui, à tout moment avec six mois de préavis. En bail commercial, en principe à chaque échéance triennale, sauf si le bail de locaux à usage exclusif de bureaux écarte cette faculté.
Qui paie la taxe foncière de bureaux loués ?
Le propriétaire en est redevable auprès de l’administration. Il peut la refacturer au locataire si le bail le prévoit expressément.
Gérez-vous des cabinets médicaux et paramédicaux ?
Oui. Ces locaux relèvent souvent du bail professionnel et peuvent présenter des contraintes particulières d’accessibilité. Nous les gérons comme les autres locaux tertiaires.