SCI : faut-il déléguer la gestion de son patrimoine immobilier ?

La société civile immobilière (SCI) est un outil très utilisé pour détenir un patrimoine à plusieurs, préparer une transmission ou séparer l’immobilier de l’activité professionnelle. Mais créer une SCI ne règle pas la question de la gestion : il faut toujours louer, encaisser, entretenir et rendre des comptes, avec en plus des obligations propres à la société. D’où la question que se posent de nombreux gérants : faut-il déléguer ?

Ce que doit faire le gérant d’une SCI

Le gérant administre la société dans l’intérêt des associés. Ses missions se répartissent en deux blocs.

La vie de la société

rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an, avec un rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la société (article 1856 du Code civil), le plus souvent lors d’une assemblée générale prévue par les statuts ;
tenir les documents sociaux et le registre des décisions ;
déposer les déclarations fiscales de la société : déclaration de résultats n° 2072 pour une SCI à l’impôt sur le revenu, liasse 2065 et comptabilité commerciale complète pour une SCI à l’impôt sur les sociétés ;
déclarer et mettre à jour les bénéficiaires effectifs.

La gestion des biens

C’est la partie la plus chronophage : mise en location, baux, loyers, charges, travaux, assurances, sinistres, relation avec les locataires et les syndics. Elle est identique à celle d’un bien détenu en direct, avec une contrainte supplémentaire : chaque euro doit être traçable, puisque les associés ont un droit d’information.

Ce que l’on peut déléguer à un administrateur de biens

L’administrateur de biens peut prendre en charge l’ensemble de la gestion des biens dans le cadre d’un mandat de gestion signé par le gérant au nom de la SCI :

recherche et sélection des locataires, rédaction des baux ;
encaissement des loyers, quittances, révisions ;
appels et régularisations de charges, refacturation de la taxe foncière pour un local commercial lorsque le bail le prévoit ;
suivi technique et sinistres ;
comptes rendus de gestion par bien et récapitulatif annuel.

La vie sociale de la SCI reste du ressort du gérant, accompagné le plus souvent d’un expert-comptable. Mais une gestion professionnelle des biens facilite grandement ce travail : les relevés de gérance fournissent directement les recettes et les dépenses à reporter dans la comptabilité ou dans la déclaration 2072.

Les situations où la délégation s’impose

Plusieurs associés, plusieurs avis

Dans une SCI familiale, les associés n’ont pas toujours la même disponibilité ni les mêmes priorités. Confier la gestion à un tiers professionnel apaise les tensions : les décisions courantes sont prises selon des règles connues, et chacun reçoit la même information.

Un patrimoine mixte

Une SCI qui détient à la fois des logements et des locaux commerciaux cumule deux régimes juridiques très différents. Le bail d’habitation relève de la loi du 6 juillet 1989, le bail commercial du Code de commerce. Indexation, charges, durée, congé : rien ne fonctionne de la même façon.

Des biens éloignés

Un gérant qui vit loin de Tours et une SCI qui possède des biens en Touraine : la distance rend le suivi technique compliqué. Un gestionnaire local intervient sur place.

La SCI de l’entrepreneur

Un chef d’entreprise détient souvent ses murs professionnels via une SCI qui les loue à sa propre société. Ce schéma doit être géré avec rigueur : bail écrit, loyer cohérent avec le marché, indexation réellement appliquée, charges refacturées selon le bail. Une gestion professionnelle renforce la régularité de l’ensemble aux yeux de l’administration fiscale et des tiers.

Point d’attention : la durée des baux d’habitation

Une SCI est une personne morale. Lorsqu’elle loue un logement vide, la durée minimale du bail est de six ans, contre trois ans pour un bailleur personne physique. Exception : une SCI constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus est assimilée à une personne physique, et peut conclure des baux de trois ans. Elle peut aussi donner congé pour reprise au profit de l’un de ses associés, ce qui est exclu pour les autres personnes morales.

Combien coûte la délégation ?

Les honoraires de gestion sont calculés sur les sommes encaissées, comme pour un particulier. Pour une SCI à l’impôt sur le revenu, ils sont en principe déductibles des revenus fonciers déclarés par les associés au régime réel ; pour une SCI à l’impôt sur les sociétés, ils constituent une charge de l’exercice. Votre expert-comptable vous confirmera le traitement exact.

Pour un patrimoine de plusieurs lots, une proposition sur mesure est généralement établie. Consultez notre barème d’honoraires.

En résumé

Déléguer la gestion des biens d’une SCI, c’est sécuriser les baux, fiabiliser les comptes et faciliter le travail du gérant et de l’expert-comptable, tout en gardant la main sur les décisions importantes. Découvrez notre page gestion de patrimoine immobilier pour investisseurs et SCI.

Sources

Questions fréquentes

Qui signe le mandat de gestion pour une SCI ?

Le gérant, au nom de la société, dans la limite des pouvoirs que lui donnent les statuts. Certains statuts exigent l’accord des associés pour certains actes : il est utile de les relire.

Les comptes rendus de gestion remplacent-ils la comptabilité de la SCI ?

Non. Ils fournissent les recettes et dépenses liées aux biens, que l’expert-comptable ou le gérant reprend dans la comptabilité et les déclarations de la société.

Une SCI peut-elle louer en meublé ?

La location meublée est en principe une activité commerciale. Exercée de façon habituelle par une SCI, elle peut entraîner son assujettissement à l’impôt sur les sociétés. Ce point doit être étudié avec un conseil fiscal avant toute décision.