Propriétaire bailleur à Tours : quelles obligations ?
Tours n’est pas en zone tendue, mais le bailleur tourangeau reste soumis à de nombreuses règles nationales. Le point sur ce qu’il faut respecter, de la signature au départ du locataire.
Louer un logement à Tours obéit d’abord à la loi du 6 juillet 1989, qui s’applique partout en France aux locations de résidence principale, vides ou meublées. Quelques règles dépendent ensuite du classement de la commune. Voici, dans l’ordre chronologique d’une location, ce que doit respecter un propriétaire bailleur tourangeau, à jour au 5 novembre 2026.
Avant de louer
Un logement décent
Le logement doit offrir une surface habitable d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m (ou un volume de 20 m³), ne présenter aucun risque pour la sécurité ou la santé, comporter les équipements de confort prévus par décret et atteindre un niveau minimal de performance énergétique.
La performance énergétique
C’est le point qui concerne le plus les logements anciens du centre de Tours :
- depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être proposé à un nouveau locataire ;
- au 1er janvier 2028, ce sera le cas des logements classés F ;
- au 1er janvier 2034, des logements classés E ;
- depuis août 2022, le loyer des logements F et G ne peut plus être augmenté, ni en cours de bail ni à la relocation.
Les diagnostics
Le dossier de diagnostic technique remis au locataire comprend notamment le DPE, l’état des risques, le constat de risque d’exposition au plomb pour les logements construits avant 1949, les diagnostics électricité et gaz pour les installations de plus de quinze ans et l’information sur l’amiante.
Fixer le loyer
À la date de publication, Tours et les communes de la métropole ne figurent pas sur la liste réglementaire des zones tendues. Il n’y a donc ni encadrement des loyers ni plafonnement de l’évolution du loyer entre deux locataires : le loyer est fixé librement, sauf pour les logements classés F ou G. Fixer un loyer cohérent avec le marché reste le meilleur moyen de limiter la vacance.
Choisir le locataire
Le propriétaire ne peut demander que les pièces figurant sur la liste fixée par décret : identité, domicile, activité professionnelle, ressources. Exiger un relevé bancaire, une photo, une attestation de bonne tenue de compte ou un chèque de réservation est interdit. Tout refus fondé sur un critère discriminatoire est sanctionné.
Pour se protéger des impayés, un bailleur personne physique peut demander une caution ou souscrire une assurance loyers impayés, mais pas les deux, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
Signer le bail
Le bail suit le contrat type réglementaire. Il est accompagné de la notice d’information, des diagnostics, de l’état des lieux d’entrée et, pour un meublé, de l’inventaire du mobilier. Sa durée minimale est de trois ans pour un logement vide loué par une personne physique ou une SCI familiale, six ans pour les autres personnes morales, et un an pour un meublé (neuf mois pour un étudiant).
Le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges pour un logement vide, deux mois pour un meublé.
Pendant la location
- Délivrer gratuitement une quittance au locataire qui la demande.
- Réviser le loyer à la date anniversaire si le bail le prévoit, selon l’IRL ; au-delà d’un an de retard, les sommes passées sont perdues.
- Régulariser les charges une fois par an, justificatifs tenus à disposition du locataire.
- Entretenir le logement et réaliser les réparations qui ne relèvent pas de l’entretien courant du locataire.
- Respecter la vie privée du locataire : aucune visite sans son accord, sauf cas prévus par la loi.
À la fin du bail
Le congé donné par le propriétaire
Pour un logement vide, le congé doit être délivré au moins six mois avant l’échéance du bail (trois mois pour un meublé) et ne peut être motivé que par la reprise pour habiter, la vente ou un motif légitime et sérieux. Le formalisme est strict ; un congé irrégulier est nul.
Le préavis du locataire
Hors zone tendue, comme à Tours, le préavis d’un locataire de logement vide est en principe de trois mois, ramené à un mois dans certains cas (mutation, perte d’emploi, raisons de santé, bénéficiaire du RSA ou de l’AAH…). Il est d’un mois pour un meublé.
Le dépôt de garantie
Il doit être restitué dans le délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois sinon. Chaque mois de retard entraîne une pénalité égale à 10 % du loyer mensuel hors charges.
Où se renseigner localement
L’agence départementale d’information sur le logement (ADIL) d’Indre-et-Loire, membre du réseau de l’ANIL, délivre gratuitement des conseils juridiques aux propriétaires et aux locataires.
En résumé
Être propriétaire bailleur à Tours, c’est surtout respecter des règles nationales qui se sont beaucoup durcies, en particulier sur la performance énergétique. Pour vous décharger de ce suivi, découvrez notre gestion locative de logements à Tours.
Sources
Questions fréquentes
Tours est-elle concernée par l’encadrement des loyers ?
Non. À la date de publication, Tours ne fait pas partie des communes où s’applique l’encadrement des loyers, ni de la liste des zones tendues.
Puis-je encore louer un logement classé F ?
Oui jusqu’au 31 décembre 2027 pour un nouveau bail, mais sans augmenter son loyer. À partir du 1er janvier 2028, il ne pourra plus être proposé à un nouveau locataire.
Dois-je déclarer la mise en location à la mairie ?
Seulement si la commune a instauré, dans le secteur concerné, une déclaration ou une autorisation préalable de mise en location. Renseignez-vous auprès de la mairie avant de signer le bail.