Que faire lorsqu’un locataire ne paie plus son loyer ?

Un loyer qui n’arrive pas est rarement un cas isolé : sans réaction, la dette s’accumule et la situation se dégrade pour tout le monde. Voici les étapes à suivre pour un logement loué à titre de résidence principale, dans l’ordre. Elles sont données à titre d’information générale : pour engager une procédure, faites-vous accompagner d’un commissaire de justice ou d’un avocat.

1. Réagir dès le premier retard

Contactez le locataire par téléphone ou par écrit dès les premiers jours de retard. Un oubli, un changement de banque ou une difficulté passagère se règlent souvent à ce stade. Si la difficulté est réelle, un échéancier écrit et réaliste vaut mieux qu’une dette qui grossit.

Si vous avez une assurance loyers impayés, vérifiez immédiatement ce que le contrat exige : relances, délais, déclaration.

2. Envoyer une mise en demeure

Sans régularisation, adressez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, en rappelant le montant dû et en fixant un délai. Si le bail est garanti par une caution, informez-la aussi.

3. Faire délivrer un commandement de payer

Si le bail contient une clause résolutoire (c’est presque toujours le cas), le propriétaire fait délivrer au locataire un commandement de payer par un commissaire de justice. Ce commandement :

• rappelle la dette et la clause résolutoire ;
• informe le locataire de ses droits et des aides possibles ;
• ouvre un délai pour régler la dette : six semaines pour les baux qui le prévoient depuis la loi du 27 juillet 2023, deux mois pour de nombreux baux plus anciens qui mentionnent encore ce délai ;
• doit être signifié à la caution dans les quinze jours, faute de quoi celle-ci n’est pas tenue des pénalités et intérêts de retard.

Selon le montant ou l’ancienneté de la dette, le commissaire de justice signale aussi la situation à la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).

4. Saisir le juge

Si la dette n’est pas réglée dans le délai, le propriétaire peut assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire pour faire constater la résiliation du bail, obtenir le paiement des sommes dues et, le cas échéant, l’expulsion. L’assignation doit être notifiée au préfet un certain temps avant l’audience, pour permettre un diagnostic social.

Le juge peut accorder au locataire des délais de paiement s’il est en mesure de régler sa dette ; la clause résolutoire est alors suspendue tant que les délais sont respectés.

5. L’expulsion, en dernier recours

Si le juge prononce l’expulsion et que le locataire ne part pas, le commissaire de justice lui délivre un commandement de quitter les lieux. Le concours de la force publique doit être demandé au préfet. Aucune expulsion ne peut être exécutée pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars.

La procédure complète prend souvent de nombreux mois : d’où l’intérêt d’agir tôt.

Les erreurs à éviter

• Attendre plusieurs mois avant de réagir.
• Changer les serrures ou couper l’eau ou l’électricité : c’est interdit et pénalement sanctionné.
• Oublier la caution ou lui signifier le commandement trop tard.
• Déclarer trop tard le sinistre à l’assureur.
• Laisser prescrire la dette : l’action en paiement des loyers se prescrit par trois ans.

Prévenir plutôt que guérir

La meilleure protection reste en amont : un dossier de locataire vérifié, une garantie adaptée (GLI ou caution ?) et un suivi mensuel des paiements. C’est le cœur de notre gestion locative.

Les propriétaires comme les locataires peuvent obtenir des conseils juridiques gratuits auprès de l’ADIL d’Indre-et-Loire, membre du réseau ANIL.